Ratgeber von Jozo Dalic, Inhaber von Elektro LAM, Elektro-Fachbetrieb in München · Aktualisiert am
Für private Vermieter gibt es keine feste gesetzliche Frist, die Elektrik einer Mietwohnung prüfen zu lassen. Sie müssen die Wohnung aber in einem sicheren Zustand halten und haften, wenn durch eine mangelhafte Anlage jemand zu Schaden kommt. Ein E-Check bei jedem Mieterwechsel und in regelmäßigen Abständen ist deshalb der einfachste Weg, Ihre Sorgfalt zu belegen.
1.Gibt es eine Prüfpflicht für Vermieter?
Eine ausdrückliche gesetzliche Pflicht, die Elektroanlage einer privat vermieteten Wohnung in festen Abständen prüfen zu lassen, gibt es in Deutschland nicht. Trotzdem tragen Vermieter Verantwortung: Sie müssen die Wohnung so überlassen und erhalten, dass sie gefahrlos genutzt werden kann.
Instandhaltungspflicht und Verkehrssicherungspflicht
Nach dem Mietrecht ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dazu gehört eine sichere Elektroinstallation. Hinzu kommt die allgemeine Verkehrssicherungspflicht: Wer eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält, muss zumutbare Vorkehrungen treffen, damit niemand zu Schaden kommt.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs müssen Vermieter die Elektrik ohne konkreten Anlass zwar nicht routinemäßig von Grund auf untersuchen lassen. Sobald es aber Hinweise auf Mängel gibt – flackerndes Licht, ausgelöste Sicherungen, Schmorgeruch, Beschwerden der Mieter –, müssen sie handeln. Wer dann nicht prüfen lässt, setzt sich einem erheblichen Haftungsrisiko aus.
Wann die DGUV Vorschrift 3 gilt
Die DGUV Vorschrift 3 ist eine Unfallverhütungsvorschrift für Unternehmer mit Beschäftigten. Für Vermieter wird sie relevant, wenn sie selbst Arbeitgeber sind – etwa mit eigenem Hausmeister oder angestellten Reinigungskräften, die Anlagen und Geräte im Haus nutzen. Bei gewerblicher Vermietung wird eine Prüfung nach DGUV V3 zudem häufig im Mietvertrag vereinbart. Wie die Prüffristen dort aussehen, erklärt unser Ratgeber DGUV V3 Prüfung und Prüffristen.
Achtung
Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Ob und welche Pflichten in Ihrem Fall gelten, hängt vom Objekt, vom Mietvertrag und von den Umständen ab. Klären Sie rechtliche Details mit Ihrem Haus- und Grundbesitzerverein, dem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht.
2.Wann sollten Vermieter die Elektrik prüfen lassen?
Am sinnvollsten ist eine Elektroprüfung bei jedem Mieterwechsel und zusätzlich in regelmäßigen Abständen – häufig empfohlen werden etwa vier Jahre. Der Mieterwechsel ist ideal, weil die Wohnung leer und alles gut zugänglich ist.
| Anlass | Warum prüfen? |
|---|---|
| Mieterwechsel | Wohnung ist leer, Mängel des Vormieters lassen sich erkennen und vor dem Einzug beheben. |
| Regelmäßig (häufig empfohlen: ca. alle 4 Jahre) | Alterung, gelockerte Klemmen und defekte Schutzschalter fallen rechtzeitig auf. |
| Kauf einer vermieteten Immobilie | Sie wissen, in welchem Zustand die Anlage ist, und können Kosten einplanen. |
| Nach Renovierung oder Wasserschaden | Feuchtigkeit und Bauarbeiten können Leitungen und Dosen beschädigen. |
| Hinweise auf Mängel | Auslösende Sicherungen, Wärme oder Schmorgeruch sollten Sie immer sofort prüfen lassen. |
Bei unseren Prüfungen in München sehen wir häufig Mietwohnungen, in denen Vormieter selbst Hand angelegt haben: zusätzliche Steckdosen, umgesetzte Lampenauslässe, Verlängerungen unter dem Teppich. Solche Eingriffe bleiben oft jahrelang unbemerkt – bis etwas passiert.
Mitvermietete Geräte und möblierte Wohnungen
Stellen Sie Ihren Mietern Geräte zur Verfügung – etwa Herd, Backofen, Waschmaschine oder bei möblierten Wohnungen auch Lampen und Wasserkocher –, sind Sie für deren sicheren Zustand verantwortlich. Diese Geräte sollten Sie bei der Prüfung mit einbeziehen. Gerade in München, wo viele Wohnungen möbliert oder auf Zeit vermietet werden, wechseln Nutzer häufig. Eine Prüfung der Geräte beim Mieterwechsel gibt Ihnen und dem neuen Mieter Sicherheit.
3.Wer haftet bei einem Schaden durch die Elektrik?
Verursacht eine mangelhafte Elektroanlage einen Brand oder einen Stromunfall, kann der Vermieter haften – vor allem dann, wenn er von Mängeln wusste oder hätte wissen müssen. Entscheidend ist, ob er seine Sorgfaltspflichten erfüllt hat.
- Personenschäden: Erleidet ein Mieter oder Besucher einen Stromschlag, können Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprüche entstehen.
- Sachschäden: Brennt es wegen einer defekten Leitung, geht es schnell um Hausrat, Nachbarwohnungen und das Gebäude.
- Versicherung: Gebäude- und Haftpflichtversicherer prüfen nach einem Schaden die Ursache. Ob eine fehlende Prüfung die Leistung beeinflusst, hängt von den Vertragsbedingungen und vom Einzelfall ab.
Das Prüfprotokoll als Nachweis
Ein aktuelles Prüfprotokoll ist Ihr wichtigster Beleg, dass Sie sich um die Sicherheit gekümmert haben. Es dokumentiert Datum, Prüfumfang, Messwerte und eventuelle Mängel. Werden Mängel festgestellt und behoben, sollten Sie auch das schriftlich festhalten. So können Sie im Streitfall zeigen, dass die Anlage zum Zeitpunkt der Übergabe in Ordnung war.
4.Gemeinschaftsflächen im Mehrfamilienhaus
In Mehrfamilienhäusern gehören neben den Wohnungen auch die gemeinsam genutzten Anlagen auf den Prüfplan – sie werden von allen Bewohnern genutzt und oft am wenigsten beachtet.
- Zählerschrank, Hauptverteilung und Hausanschluss
- Treppenhaus- und Kellerbeleuchtung, Zeitschalter und Bewegungsmelder
- Waschküche und Trockenraum mit Steckdosen und Geräten
- Außenbeleuchtung, Klingel- und Gegensprechanlage
- Tiefgarage, Aufzugsvorraum und Technikräume
Bei Eigentümergemeinschaften liegt die Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum bei der Gemeinschaft, umgesetzt über die Hausverwaltung. Für die Installation innerhalb der vermieteten Wohnung ist der einzelne Eigentümer zuständig.
In vielen Münchner Altbauten und in älteren Wohnanlagen im Münchner Süden, etwa in Hadern oder Sendling-Westpark, sind Zählerschränke und Treppenhausverteilungen noch im Originalzustand. In einem unserer Projekte führten Kontaktprobleme an einem SLS-Schalter im Zählerschrank zu wiederkehrenden Stromausfällen – ein typisches Beispiel dafür, wie wichtig ein Blick in die Hauptverteilung ist.
5.Können Prüfkosten auf Mieter umgelegt werden?
Prüfkosten für die Elektroanlage können unter Umständen als „sonstige Betriebskosten“ auf die Mieter umgelegt werden – in der Regel nur, wenn das im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Kosten für Reparaturen und Mängelbeseitigung gelten dagegen als Instandhaltung und sind grundsätzlich Sache des Vermieters.
Ob eine Umlage im konkreten Fall zulässig ist, hängt von der Formulierung im Mietvertrag und vom Einzelfall ab. Lassen Sie das rechtlich prüfen, bevor Sie Kosten in die Nebenkostenabrechnung aufnehmen – zum Beispiel beim Haus- und Grundbesitzerverein, beim Mieterverein oder bei einem Anwalt.
Unser Tipp
Lassen Sie sich für jede Wohnung und für die Gemeinschaftsflächen ein eigenes Prüfprotokoll erstellen. So ist die Zuordnung der Kosten klar, und Sie haben für jede Einheit einen sauberen Nachweis.
6.Checkliste für Vermieter
Mit diesen Schritten sorgen Sie dafür, dass die Elektrik in Ihren Mietobjekten sicher ist und Sie Ihre Sorgfalt belegen können.
- Bestand erfassen: Wann wurde die Elektrik zuletzt geprüft oder erneuert? Liegen Protokolle vor?
- Prüfung beim Mieterwechsel einplanen: Termin direkt nach Auszug, vor der Übergabe an den neuen Mieter.
- Regelmäßige Prüfung festlegen: Häufig empfohlen sind etwa vier Jahre, bei älteren Anlagen eher kürzer.
- Gemeinschaftsflächen nicht vergessen: Zählerschrank, Treppenhaus, Keller und Waschküche gehören dazu.
- Mitvermietete Geräte prüfen lassen: Herd, Waschmaschine oder Durchlauferhitzer, die Sie stellen, sind Ihre Verantwortung.
- Mängel zügig beheben und die Beseitigung dokumentieren.
- Protokolle aufbewahren – digital und auf Papier.
- Mietvertrag prüfen lassen: Ist eine Umlage der Prüfkosten vereinbart und wirksam?
Stellt sich bei der Prüfung heraus, dass die Anlage grundlegend veraltet ist, lohnt sich ein Blick auf eine Modernisierung der Elektrik im Altbau. Was dabei auf Sie zukommt, beschreibt unser Ratgeber Altbau-Elektrik erneuern.
7.So unterstützt Sie Elektro LAM
Elektro LAM prüft Mietwohnungen, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeeinheiten in München und Umgebung. Wir stimmen den Termin auf den Mieterwechsel ab, prüfen nach aktuellen Normen und liefern Ihnen ein Prüfprotokoll mit klaren Handlungsempfehlungen.
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- DGUV V3 Prüfung für Vermieter mit Beschäftigten und gewerbliche Objekte, inklusive Erinnerungsservice für Prüffristen
- Mängelbeseitigung und Modernisierung aus einer Hand
- Ein Ansprechpartner für alle Ihre Objekte
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